为什么我还是坚持说2021年房价肯定会涨?

大伟看楼市 阅读:67561 2021-01-12 21:01:43

说房价暴跌就会喝彩不断,说房价涨基本都挨骂,虽然过去十几年从全国范围看,涨是显而易见。

预测房价其实就是预测信贷投放量,土地供应。过去多年,房价趋势一直是涨的,当然也有部分区域的城市下调了,比如北京环京,过去4年跌了不少,但从全国看,2020年房价是上涨的:

成交额的上涨幅度明显超过成交面积,当然就是均价上涨了。那么这个趋势在2021年会不会持续?

前几天已经聊过了关于2021年市场的细节判断,今天继续聊聊最近的热点,特别是银行的红线与五档监管:

关于2021年中国房地产市场的33个预判

最近房地产市场人人喊打,有人说三条红线扩容了,有人说银行不放房贷了。

各路大神都在唱念做打,给房地产送行。分析市场不能按照情绪来,特别是房地产,很多读者最喜欢看到房价暴跌,虽然知道不靠谱,也会叫好,任何说涨的,都认为是收了黑钱。

房地产靠天吃饭,这个天是政策,政策收紧房价肯定跌,而最关键的指标数据是信贷。如果信贷收紧了,不论是企业的三条红线,还是按揭的五档分类,那都对于房地产来说,是灭顶之灾。

所以,如果这些消息是真的,那么毋容置疑,房价肯定跌!

下面问题来了,这些新闻或者消息是真的吗?

首先:看银行的所谓五档管理对于信贷的实际影响!

在2020年10月,市场传闻,银行房贷压缩到30%。

2020年10月初的新闻:最近房贷收紧的消息备受关注。根据《21世纪经济报道》消息,有银行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。然而次日,在《证券时报》的报道中,却指出,银行相关人士并未收到相关发文,但近期新增涉房贷款额度确有压缩。

但实际数据显示:2020年房地产贷款刷新历史记录!

11月份人民币贷款增加1.43万亿元,同比多增456亿元。分部门看,住户部门贷款增加7534亿元,其中,短期贷款增加2486亿元,中长期贷款增加5049亿元;2020年1-10月居民户中长期贷款5.01万亿,加上11月的5049亿累计5.51万亿,刷新历史记录!

(2019年全年住户部门贷款增加7.43万亿元,其中,短期贷款增加1.98万亿元,中长期贷款增加5.45万亿元)

预计2020年全年居民户中长期贷款将历史首次超过6万亿!

有券商统计了数据,整体看,全国大部分银行都远远没有触碰上限,特别是第一档次大银行,对于房地产贷款40%的上限全部距离遥远,甚至交通银行只有26%。单独看个人按揭部分也只有建行和邮储稍微超过。整体计算下来,按照目前比例,房贷不会受到影响。

第一档中,建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比略微超过了32.5%的红线,业务调整过渡期均位2年。第二档中有四家银行“超标”,分别是招商银行、兴业银行、浦发银行和平安银行,其中招商银行和兴业银行的过渡期为4年,另外两家为2年。第四档中,也有4家银行“超标”,分别是成都银行、郑州银行、青岛银行和青农商行,过渡期均为4年。

简单的总结一下,也就是说,央行的政策限制,只是预防,不是收紧,大部分银行并没有达到上限,甚至可以说还有很大的放贷空间。

单纯的看政策,并没有收紧的意图出现,所以分析这个政策的影响,还要看未来几个月的房贷发放数据。

其次:看1月初最近几天,开发商控制拿地和融资了吗?

1月开年几天,房企美元融资已经超过45亿美元,而且大部分美元融资的成本都刷新企业历史最低记录。也就是说,从融资环境看,并没有想象中恶化。

路劲拟发行不超过5亿美元票据 指导价5.2%

阳光城拟发行2亿美元票据用于再融资 利率5.3%

蓝光发展拟发行美元高级无抵押票据 利率8.85%

禹洲集团拟发行5.62亿美元绿色优先票据 利率6.35%

世茂集团发行8.72亿美元十年期票据 利率3.45%

正荣地产成功发行4亿美元6.63%绿色优先票据

宝龙地产再增发1亿美元优先票据用于债务再融资 利率5.95%

中梁控股:增发2亿美元票据 利率9.50%

旭辉控股:拟发行4.19亿美元票据 利率4.375%

碧桂园:拟合计发行12亿美元票据 利率最高3.3%

弘阳地产:拟发行美元票据

龙光集团:拟发行美元票据

第三:房企拿地数据,城市卖地数据继续井喷

2020年全年,房企积极拿地趋势开始出现。累计14个千亿卖掉城市,数据看,有上海、杭州、广州、南京4个2000亿卖地城市,另外还有北京、武汉等10个千亿卖地城市。全国累计看,超过33个城市卖地超过500亿,均刷新历史记录。

50大城市累计卖地超过42058亿同比上涨幅度高达18%。整体看,疫情影响逐渐过去,多城市集中井喷卖地,土地市场成交额持续上升。房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。50大房企拿地超过2.59万亿,同比2019年全年上涨13.4%,30家企业拿地超过300亿。

第四:房地产落户政策也影响需求。

12月份,有无锡、福州、青岛、广州、苏州五大城市陆续发布相关文件,进一步放宽人才落户条件,降低落户门槛。

整体看,12月房地产调控政策集中在租赁、落户、预售资金监管、金融政策收紧。

银行业发布房地产贷款集中度管理制度,各地密集发布针对租赁乱象的政策,预售资金监管,这些都是为了房地产市场的健康平稳发展。

广州、福州、苏州等城市降低落户门槛,包括苏州等城市发布政策要求租房也可以落户,这些相比往年都有非常明显的降低要求,代表了在2019年弱二线城市为主导的抢人潮继续升级,当下已经除上海北京外,全国一二线城市也加入到了抢人行列。

预售资金监管明显加强,包括昆明、唐山、成都等城市都发布了商品房预售制度的加强监管政策,这一政策出台主要原因和部分城市烂尾住宅项目影响社会安定有关,整体看,预售监管收紧,针对部分建设资金强监管已经成为调控趋势。

银行也金融机构发布了房地产贷款集中度管理制度,整体看,房地产市场走势看金融,管住了金融也就管住了房地产,这么多年的中国房地产历史,房地产贷款是房地产调控最重要的工具。

最后简单的总结一下:

预测与判断长周期房地产市场很难,也不科学,但分析最近3个月的市场很简单,只要要几个数据:房企的融资成本、拿地成本、银行的信贷投放情况。

2021年1月份的市场实际情况是,1月才过去5天,上海与杭州卖地已经都接近200亿了,房企融资成本刷新历史新低。

所以千万不要看政策内容本身,红线不执行、红线枪口抬高一厘米出现的市场影响差距非常大。整体看,2021年,不具备房地产调整的市场基础。涨还是趋势,涨势放缓也是趋势。

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